Comment déterminer le prix d'un droit au bail ?
On suppose qu'il s'agit d'un bail commercial, dans ce cas une évaluation doit être faite avec le prix pratiquée pour le même genre de commerce dans le quartier ou la ville suivant son importance. S'adresser à un notaire ou à l'administration fiscale.
Le droit au bail pour un logement en tant que taxe n'existe plus depuis plusieurs années.
Pour calculer le montant d’un droit au bail pour un commerce, il y a en principe deux phases distinctes. La première est celle ou l’on établit une valeur locative de base, le prix au m2. Ce sera la valeur de référence pour des bureaux ou commerces de même surface et même usage qui sont le plus proche possible géographiquement parlant. Il faut se référer à l’Actualité Juridique Droit Immobilier (AJDI). La surface du local doit être découpée en plusieurs parties, façades, réserves, cuisines, sous-sol, etc…
pour faire une moyenne de surface pondérée. N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un professionnel. Il suffit ensuite de multiplier cette moyenne pondérée de mètre carré par le prix pratiqué pour une surface équivalente dans le même secteur pour avoir le montant de base du droit au bail annuel.
Une fois ce montant de base au mètre carré, il convient de majorer et d’ajuster le prix. Soit à la hausse, par exemple un bail tous commerces justifie d’une majoration de +10 %, par contre il peut y avoir une minoration si le local est très ancien, si il est soumis à des charges importantes, etc…
L’emplacement est très important, il est tout à fait fréquent que le prix puisse être majoré ou minoré en fonction de la ville, du quartier, de la rue et parfois même de l’emplacement dans la rue. Le prix final est toujours déterminé par une discussion entre les deux parties. Il y a donc la valeur théorique d’un droit au bail et la valeur réelle.